1. Thẩm quyền giải quyết
Theo điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, thì đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp; đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì vậy, cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trông cây hàng năm sang đất ở.
Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 , thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
2. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở năm 2023
Theo quy định tại các Điều: Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 18 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp lên cơ quan tài nguyên và môi trường các giấy tờ sau:
+) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi điểm d khoản 1 Điều 1 Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ;
+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Bước 5: Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, gồm có:
+) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 18 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3. Phí, lệ phí
Tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng theo giá đất ở – Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp.
Ngoài ra, theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC còn các loại phí khác như:
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai
– Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
