Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là vấn đề được quan tâm trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, quy trình chuyển đổi đất này đòi hỏi tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan đến sử dụng đất và quản lý tài nguyên đất đai. Hãy cùng Luật Đại Đông Á tìm hiểu về vấn đề “Hướng dẫn quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở” trong bài viết dưới đây, ngoài ra mọi vướng mắc về pháp luật quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp số điện thoại 0941.776.999 hoặc 0888.695.000 để được tư vấn và giải đáp.
1. Căn cứ pháp lý
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Luật đất đai 2013
2. Hướng dẫn quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Không quy định hạn mức diện tích chuyển lên đất ở
Không có quy định về hạn mức diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cùng với các quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư).
Hiện tại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không quy định hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung, và không quy định hạn mức được phép chuyển đổi sang đất ở. Thay vào đó, họ quy định hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất. Hạn mức công nhận đất ở được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ gia đình dựa trên điều kiện và tập quán tại địa phương. Hạn mức này được sử dụng để công nhận đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 01/07/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.
Hạn mức giao đất ở là hạn mức tối đa mà hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao bằng quyết định giao đất ở. Mặc dù không có quy định về hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 có quy định rõ hai căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đó là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nhu cầu này được thẩm định trên thực địa).
Thực tế, mặc dù pháp luật không quy định hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuy nhiên, ở một số địa phương vẫn áp dụng hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở để giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Hạn mức cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các địa phương này chủ yếu căn cứ vào hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân.
Tuy nhiên, việc trả lời cho câu hỏi “có hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hay không?” thường phụ thuộc vào quyền hạn và quy định của cơ quan nhà nước hoặc cá nhân có thẩm quyền, và do đó đa số người dân không rõ ràng về quy định này.
Do đó, để tránh những rủi ro phát sinh, các chủ đầu tư, nhà đầu tư và các cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cần phải thực hiện tìm hiểu và tra cứu kỹ các quy định, văn bản pháp luật liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở tại địa phương của mình, trước khi tiến hành các thủ tục liên quan đến đất đai. Nếu có bất kỳ vướng mắc hay khó khăn nào, cần liên hệ với các cơ quan chức năng để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc.
Cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất, trước hết cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mặc dù không có quy định áp dụng hai loại hạn mức này cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở thường không quá rộng, chỉ đủ để xây dựng một nhà ở và một số công trình phục vụ sinh hoạt khác. Trong nhiều trường hợp, việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân. Do đó, để tăng diện tích được chuyển lên đất ở, có thể áp dụng phương án sau đây:
Bước 1: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thuận tiện cho việc xin chuyển sang đất ở. Trong trường hợp này, người đứng tên trên Sổ đỏ và Sổ hồng phải khác nhau để dễ dàng thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa.
Bước 2: Người sử dụng đất nông nghiệp cần chuẩn bị một bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định để xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu phương án trên được thực hiện, diện tích được chuyển lên đất ở có thể nhiều gấp đôi so với phương án thông thường. Tuy nhiên, cần lưu ý một số khó khăn và vấn đề pháp lý khi thực hiện, chẳng hạn như việc thực hiện phương án này phụ thuộc vào chủ trương của địa phương, không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để được phép tách thửa, và không ai có thể chắc chắn chuyển sang đất ở được 100%.
Trên đây là tư vấn của Luật Đại Đông Á về: “Hướng dẫn quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở“ theo quy định pháp luật mới nhất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác; vui lòng liên hệ ngay Luật sư tư vấn miễn phí. Luật sư chuyên nghiệp, tư vấn miễn phí – 0941.776.999 hoặc 0888.695.000
Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý tận tâm; nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hôn nhân gia đình, đất đai, hình sự, doanh nghiệp,….. Luật Đại Đông Á tự tin có thể giải đáp các vấn đền liên quan đến các vấn đề pháp lý của khách hàng. Bảo vệ tốt nhất quyền; lợi ích hợp pháp cho khách hàng khi có tranh chấp.
Một số bài viết có liên quan:
- Xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phá dỡ nếu nộp tiền phạt?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
- Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp Sổ đỏ
