Câu hỏi: Gia đình ông NAM đã mua nhà ở ngõ 2 tổ dân phố A, quận Hoàng Mai, ở đến nay được 23 năm. Diện tích nhà 50m2, cạnh nhà xóm là ông Bắc đã ở trước đó. Giữa 2 nhà có 1 ngõ đi chung rộng 2m và dài từ trong ra ngoài đường lớn khoảng 20m
Do nhà hàng xóm Bắc đã ở từ trước, nên sau khi ông Nam về đây sống, ông Bắc nói rằng ngõ này mua từ trước, bây giờ ông Nam đến ở phải chi 1 số tiền mới mua được ngõ đi chung. Ông Nam đồng ý với thoả thuận và trả cho ông Bắc số tiền 15 triệu đồng (2 bên có viết tay thoả thuận về việc này).
Cách đây vài năm, ông Bắc qua đời, con trai ông Bắc đã mở quán ăn bán ngay ở ngõ, bày kín đồ, chỉ để lại lối đi chung khoảng 80cm. Ông Nam thấy bất tiện trong việc đi lại nên có góp ý nhiều lần nhưng không được. Ông Nam muốn giải quyết dứt điểm cái ngõ vì ông bà cũng tuổi cao, lo rằng sau này con cháu sẽ xảy ra tranh chấp với hàng xóm. Ông Nam đã làm đơn lên UBND phường đề nghị giải quyết, UBND Phường có mời đại diện 2 gia đình lên hoà giải, tại buổi hoà giải thì ông Nam mới biết căn nhà của ông Bắc ngay từ đầu đứng tên con trai ông ấy, trong sổ đỏ có liệt kê phần ngõ đi chung là phần đất trên sổ đỏ của con trai ông Bắc, còn trên sổ đỏ nhà ông Nam chỉ thể hiện diện tích 50m2 đã xây hết nhà chứ không có phần ngõ đi chung. Khi đưa giấy thỏa thuận viết tay mua ngõ với ông Bắc thì con trai ông Bắc không biết về việc này và ông Bắc không phải là chủ hộ nên việc thoả thuận đó là vô hiệu.
Buổi hoà giải không thành và UBND phường có đề nghị các bên đưa vụ việc ra toà án có thẩm quyền để giải quyết
Trong trường hợp này thì ông Bắc phải làm thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
XÁC ĐỊNH HƯỚNG GIẢI QUYẾT
- Xác định nguyên nhân xung đột
Ông Nam và ông Bắc xác lập 1 thoả thuận với nhau về ngõ đi chung. Ông Bắc bán cho ông Nam 1 phần đất trong lối đi hiện tại của gia đình ông bắc để ông Nam có lối đi ra ngoài đường chính. Tuy nhiên, sau khi ông Bắc mất, ông Nam phát hiện ra ông Bắc không phải là người đứng tên trong GCN QSDĐ đối với phần đất bán cho ông mà là con trai ông Bắc. Con trai ông Bắc không chấp nhận thoả thuận kia nên xảy ra tranh chấp
- Xác định chủ thể, căn cứ- chứng cứ
Chủ thể: Ông Nam, ông Bắc và con trai ông Bắc
Căn cứ, chứng cứ:
- Thoả thuận về ngõ đi chung giữa ông Nam và ông Bắc
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của ông Nam
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của con trai ông Bắc
- Hiện trạng thửa đất của ông Nam
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 1995
Luật đất đai 1993
Bộ luật dân sự 2015
Luật đất đai 2013
Hướng giải quyết:
Đối với thoả thuận về ngõ đi chung giữa ông Nam và ông Bắc
Thoả thuận này được thành lập các đây khoảng 23 năm, do đó căn cứ vào điều 131 bộ luật dân sự 1995, để thoả thuận này có hiệu lực cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội
+ Người tham gia hòan toàn tự nguyện
+ Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật
Theo quy định tại điều 6 luật đất đai 1993, việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép bị nghiêm cấm. Ông Bắc không có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất bán cho ông Nam nên thoả thuận giữa hai người đã vi phạm điều cấm của quy định pháp luật. Do đó, thoả thuận này vô hiệu theo điều 136 bộ luật dân sự 1995, vì không đáp ứng điều kiện quy định tại điều 131 nêu trên
Căn cứ Điều 146 bộ luật dân sự 1995, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy, ông Nam phải trả lại phần ngõ đi chung cho con trai ông Bắc và yêu cầu ông Bắc hoàn trả lại số tiền đã nhận và yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được ông Bắc có lỗi trong việc thoả thuận bị vô hiệu
Do ông Bắc đã chết và căn cứ theo Điều 640 Bộ luật dân sự 2015, nhũng người thừa kế của ông Bắc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản do ông Bắc để lại, bao gồm nghĩa vụ với ông Nam.
Đối với phần ngõ đi chung:
Căn cứ theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015, ông Nam có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản liền kề dành cho mình 1 lối đi hợp lý trên phần đất của họ nếu thửa đất của ông bị vây quanh bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, đồng thời phải đền bù cho con trai ông Bắc đối với giá trị phần đất đó
Căn cứ theo Điều 171 và Điều 95 Luật đất đai 2013, sau khi thoả thuận với con trai ông Bắc về việc dành 1 phần đất làm lối đi, ông Nam phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề đó.
Như vậy trong trường hợp này, ông Nam nên trao đổi và thoả thuận được với con trai ông Bắc về việc dành 1 phần đất cho ông nam làm lối ra ngoài đường công cộng. Nếu 2 bên thoả thuận thành công, nội dung thoả thuận cần lập thành văn bản. Sau đó, ông nam thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp đối với lối đi đó.
Nếu 2 bên không thoả thuận được, căn cứ theo quy định tại điều 203 luật đất đai 2013, do cả ông Nam và con trai ông Bắc đều có GCN QSDĐ đối với mảnh đất của mình nên ông Nam có thể khởi kiện ra toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp
